Khai báo giá thế nào khi chuyển nhượng bất động sản?

21/10/2021 ( 0) Nhận xét

Hôm nay mình sẽ chia sẻ đến Quý Anh Chị những điều cần biết về việc khai báo giá tại phòng công chứng khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản nhằm việc đóng thuế cho cơ quan nhà nước.

Trước tiên mình sẽ định nghĩa về giá bất động sản tại Việt Nam. Bất động sản tại Việt Nam có hai hình thức giá là giá thị trường và khung giá nhà nước.

- Thứ nhất, giá thị trường là giá mà trên thị trường người ta giao cho người mua và người bán tự xác lập được một cái giá.

- Thứ hai là về khung giá nhà nước, thì khung giá này do ủy ban nhân dân tỉnh cấp hằng năm, và cái khung giá mà nhà nước công bố là cơ sở để người ta tính để đền bù giải tỏa và tái định cư.

Giá Việt Nam là như vậy còn đối với giá các nước thì như thế nào?

Chẳng hạn như ở thị trường bên Mỹ, ở Mỹ liệu có hai giá hay không?

Ở Mỹ thì sẽ không có hai giá nha mọi người. Ở bên mỹ, để xác định được giá nhà thì hàng năm những cơ quan quản lý nhà nước về giá bất động sản người ta sẽ thuê các công ty định giá, và sau khi định giá rồi thì người ta mới lấy cái giá trung bình, và cái giá này là cái căn cứ để người ta tính thuế, giá này không do nhà nước quy định, giá này dựa trên công ty định giá bất động sản, và những công ty này người ta dựa trên những giao dịch trên thị trường đó họ xác định.

Vd: Sau khi xác định giá căn nhà này là 1 tỷ, thì sau khi Anh Chị mua bán với nhau, nếu có người bán 1,1 tỷ thì là điều bình thường, nhưng tự nhiên có một ông bán có 9 trăm triệu, thì thuế họ mời lên, họ bắt Anh Chị giải trình là tại sao giá Anh Chị bán có 9 trăm trong khi giá của người ta là một tỷ. Vậy thì có trốn thuế hay không? và nếu anh chị giải trình hợp lý thì người ta cho anh chị qua, còn nếu Anh Chị không giải trình hợp lý thì Anh Chị mang cái tội trốn thuế, và tội trốn thuế ở bên Mỹ rất là nặng, sẽ phải ở tù.

Như vậy thì quay trở lại Việt Nam, chúng ta quy định 2 giá như vậy.

Giả sử giá trị trường là 1,8 tỷ cho một bất động sản và nếu như Anh Chị bán nhà mà khai 400 triệu có được hay không?

Gần đây mình có nghe mấy ông bạn bên thuế chia sẻ cho một cái câu chuyện đó là có một cái giao dịch trên đường Lê Thánh Tôn - Quận 1, thì chủ nhà trước đây họ ký gửi cho môi giới bán là 70 tỷ đồng, nhà này 69 m2 và bạn môi giới này đăng rất nhiều quảng cáo trên mạng là 70 tỷ đồng, đúng số nhà luôn và cuối cùng khi mà giao dịch thành công rồi thì hai bên mua bán khai với nhau chỉ có 30 tỷ.

Cơ quan thuế sau đó thấy con số 30 tỷ họ cũng hơi nghi ngờ, bên thuế bắt đầu tra cứu giá thì thấy bất động sản này rao bán giá 70 tỷ trên mạng mà giờ khai báo không tới nửa giá nữa, là sao? Bên thuế bắt đầu mời hai bên mua bán lên, họ không chấp nhận cái giá đó.

Và giờ không chấp nhận thì sao, bên mua bên bán phải giải trình cho việc này.

Bây giờ 30 tỷ là hơn khung giá nhà nước rồi. Vậy giải trình làm sao cho hợp lý, thì cái ông bán ổng nói là tôi rao bán 2 tháng trời mà không có ai trả giá hết, mấy người môi giới tự nhiên rao giá 70 tỷ tôi đâu có biết, rao giá đó không thấy ai giao dịch hết, tôi thì đang cần tiền mà giờ tự nhiên có ông này vô trả giá tôi 30 tỷ nên tôi bán, như vậy thì ổng ký một cái cam kết, nộp cho cơ quan thuế, cơ quan thuế cho qua không các Anh Chị? Cho qua nha Anh Chị.

Cho nên hiện nay tại các cơ quan thuế, nếu khai giá thấp là có khả năng sẽ phải mời cả hai bên lên viết cam kết, nhưng mà mình nghĩ rằng chúng ta phải có cơ chế khác, nếu không làm như vậy thì người ta vẫn sẽ khai giá thấp.

Về việc khai giá thấp, trong vòng 2, 3 năm nay thì nó đỡ hơn nhiều rồi, chứ như lúc trước thì mua cái nhà 10 tỷ khai có 200 triệu thôi.

Có đợt mình đi xuống Long An mình chuyển nhượng cái thửa đất thì thuế chỉ có 7 triệu thôi, nhưng mà mình được miễn thuế, do là tài sản bất động sản đầu tiên, lúc đó cơ quan thuế họ nói thế này, họ nói là ở tỉnh không có miễn thuế, có được miễn người ta cũng vận động cho nộp à, thôi thì anh nộp luôn đi. Vậy là mình cũng nộp luôn, cũng không có bao nhiêu tiền.

Vậy thì đó là cái cách vận dụng ở mỗi nơi mỗi khác, Anh Chị nên lưu ý, chính vì cái giá như vậy cho nên mỗi khi tham gia giao dịch chúng ta phải kĩ và một điều mà mình khuyên Anh Chị đó là nên khai đúng.

Sau một thời gian mình có thống kê lại từ những người quen làm ở phòng công chứng thì họ cho mình một cái thống kê sơ bộ đó các Anh Chị, và sau khi xem qua thì mình thấy là người ta khai cũng không có đúng, người ta khai khoảng 60% – 70% cái giá trị thực, thì đó là con số thống kê, nhưng dần dần người ta cũng sẽ thay đổi, bởi vì Anh Chị khai không đúng thì là trốn thuế, mà việc trốn thuế có một điểm cần nắm là khi mà trốn thuế thì cái phần thuế mà Anh Chị trốn, đối với nhà nước là không có thời hiệu, tức là cho dù thời gian là 10 năm hay 20 năm sau người ta vẫn phát hiện ra, người ta truy ra và người ta có thu các anh chị được không? Vẫn được nha, người ta gọi không có thời hiệu là như vậy, cho nên chúng ta nên làm đúng.

Đó là những điều cần biết về việc khai báo giá khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản nhằm việc đóng thuế cho cơ quan nhà nước mà mình chia sẻ đến Quý Anh Chị nhằm giúp các Anh Chị nhà đầu tư có sự trải nghiệm và có những thông tin để Anh Chị tham khảo, để việc thực hiện giao dịch được diễn ra suôn sẻ.

Chúc Quý Anh Chị nhà đầu tư thành công trong lĩnh vực bất động sản!