Giá cả và giá trị của bất động sản thực chất là gì?

Giá cả và giá trị của một bất động sản

Thông thường một cái giá trị sẽ phản ánh một cái mức giá cả nào đó. Giả sử như tôi có một cái bất động sản này có giá trị là 3 đồng thì tôi sẽ phản ánh mức giá cả này ngoài thị trường là 3 đồng. Cho nên ai mà mua 3 đồng mốt thì coi như tôi lời được một chút, còn nếu tôi bán hoài không ai mua thì tôi giảm xuống một chút còn 2 đồng 9, thì tôi lỗ 0.1.

Và thường thì mỗi cái giá cả nó sẽ giao động như cái đồng hồ quả lắc vậy, nó sẽ giao động lên xuống theo cái trục về mặt giá trị, tuỳ vào mức độ thị trường.

Nếu sản phẩm nằm trong thị trường người bán thì giá cả sẽ cao hơn giá trị.

Thị trường người bán là thị trường mà người bán quyết định tất cả, còn người mua chỉ có một quyền duy nhất đó là quyền không mua. Trong thị trường sơ cấp của Việt Nam thì người mua thường chỉ có một quyền duy nhất là quyền không mua.

Đi mua hàng của chủ đầu tư là miễn thương lượng, miễn đòi hỏi. Muốn mua thì đặt chỗ, lên bốc thăm. Đừng có đòi hỏi một cái quyền nào khác trên cái thị trường sơ cấp tại Việt Nam. Tại vì nếu một cái sản phẩm của chủ đầu tư nào bán trên thị trường sơ cấp mà người mua họ có quyền thương lượng, quyền trả giá, quyền đàm phán thì lúc đó họ không mua.

Nó hoàn toàn ngược lại so với thị trường thứ cấp bán lẻ, hiện tại thị trường thứ cấp nếu khách hàng họ không được thương lượng đàm phán thì họ không mua, họ bỏ về. Nhưng mà đối với một sản phẩm chủ đầu tư bán, mà chủ đầu tư nào mà cho phép khách hàng thương lượng, đàm phán giá cả thì họ đàm phán xong họ không mua. Đây chính là hành vi của người mua, mình đừng nói là người bán họ thế này thế nọ, mà thực chất những điều này nó đều đến từ thị trường, đến tư hành vi hết. Người mua có hành vi như vậy nên buộc phải làm như vậy thôi.

Trong phần giá cả và giá trị tại thị trường Việt Nam, thông thường cả hai đều sẽ có xu hướng đi lên theo thời gian. Giá thị trường thường sẽ đi theo cung cầu và một phần sẽ đi theo giá trị của một bất động sản, mà thị trường hay gọi là giá trị thực. Giả sử giá trị thực đang giao dịch từ một đồng lên ba đồng thì cái giá cả nó cũng sẽ phải đâu đó ba đồng rưỡi, bốn đồng, hoặc nếu nó có thấp thì cũng phải hai đồng rưỡi.

Trong một thị trường mà giá cả tăng quá cao so với giá trị thì nếu mình tham gia đầu tư vào thì nó cực kỳ rủi ro khi mà thị trường mất thanh khoản, tức là bán lại không ai mua. Nếu nó còn thanh khoản thì ok, tôi mua vào rồi lướt nhanh. Nhưng thực chất thì sao?

Có một câu nói rất hay nếu chúng ta từng tham gia vào thị trường tài chính, chứng khoán đó là “Chúng ta sẽ không biết được đỉnh nếu như không đi qua đỉnh và không thấy đáy nếu như chưa đi qua đáy”. Làm sao có thể biết được, cứ nói thị trường đang tốt lắm, mình lao vô biết đâu mai nó xuống. Mà khi nhắc tới thanh khoản thì bất động sản là một trong những tài sản có tính thanh khoản gần như thấp nhất trong các loại tài sản có giá. Những loại thanh khoản cao như là ngoại tệ, vàng hay những chứng từ có giá như cổ phiếu, hối phiếu.

Chẳng hạn như cổ phiếu thì sáng bán chiều mua lại là chuyện bình thường, còn bất động sản thì không có chuyện sáng mình rao chiều mình thu tiền cọc đâu, hiếm có lắm, trừ khi là mình cắt máu, giảm sâu, mà nhiều khi chưa chắc mình giảm sâu họ đã mua, bởi vì nếu không nắm bắt hành vi, tâm lý của người mua thì mình giảm sâu họ cũng không mua. Giống như câu chuyện về sản phẩm chủ đầu tư mà nếu chủ đầu tư cho phép đàm phán, thương lượng thì họ đàm phán xong họ bỏ về. Đâu phải người ta đòi đàm phán mà mình cho đâu, nhưng mà chính vì cái không cho nên họ mới mua.

VD như khi mình làm quen một cô gái nào đó, mà cô gái đó rất là dễ cho mình tiếp xúc, dễ hẹn đi uống cafe thì ngày hôm sau mình không hẹn nữa. Nhưng mà nếu mình hẹn một hôm, hai hôm mà không được thì hôm sau mình cố gắng hẹn nữa. Thì cái hành vi người mua nó cũng giống vậy.

Giá trị thực tăng khi nào, tại sao nó tăng theo thời gian.

Có một số quốc gia thì cái giá trị thực nó không tăng, mà nhiều khi còn giảm, bởi nó tăng cao quá rồi.

Nhưng tại Việt Nam, thì giá trị thực lại tăng bởi Việt Nam là một quốc gia đang phát triển, mà đang phát triển tức là ngày mai nó sẽ tốt hơn ngày hôm nay. Thậm chí là đang phát triển nhanh, cho nên cái giá trị nó cũng tăng rất là nhanh theo thời gian.

VD cái miếng đất ở dưới quê nhà tôi, cách đây mười năm trước thì giao dịch 50 triệu cho một lô đất 5m sâu 30 nhưng hiện nay thì là 2 tỷ. Vậy thì tại sao nó tăng, vì mười năm trước là phải sài điện một pha, một số nhà là có điện thì là sài điện một pha chứ không được ba pha. Một pha tức là 7h tối nó tắt, 10h đêm nó mới mở, tại vì khoảng thời gian từ 7h tối đến 10h đêm nhiều người dùng quá nên nó tắt, nhưng mà khoảng thời gian nó tắt mới là lúc người ta cần dùng.

Rồi 10 năm trước thì đường vô nhà làm gì mà vô được nhà, mưa là khỏi đi luôn, không có một cái siêu thị nào, mà tôi nhớ là mười năm trước có một cái siêu thị nó mở ra ở khu đó thì nó cũng dẹp sớm luôn, bởi thời đó người ta đi chợ không thôi chứ không có ai đi siêu thị. Rồi các cái shop bán đồ cao cấp, đồ điện tử cao cấp không mua được, muốn mua là phải chạy vào Sài Gòn mua. Thì rõ ràng ở một cái khu mà không có một cái tiện ích gì cả thì giá nó phải thấp. Mươi năm sau giá tăng thì giờ quay lại thấy tất cả những cái vừa nói ở trên là phục vụ được hết, thậm chí rất tốt. Nó là một chín một mười so với dịch vụ ở Sài Gòn, thì cái giá đó rõ ràng là nó tăng.

Vậy thì mình rõ ràng thấy là cái giá trị thực của bất động sản chính là cái giá trị sử dụng của bất động sản đó, tức là cái công dụng của bất động sản đó mang lại.

Giả sử như công dụng của bất động sản đó là để ở, thì nó ở phải tốt, nó phải có dịch vụ.

Nếu cái bất động sản đó dùng để cho thuê để kinh doanh, làm thương mại thì cho thuê nó phải được giá…

Nếu mà những giá trị thực của nó tăng khi mà cái tính hữu dụng của nó ngày càng nhiều thì nó tăng, cho nên mình rất dễ hình dung, trong cái khu vực mà ở đó tỷ lệ phát triển, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế nói chung ở khu vực đó nó tăng bao nhiêu thì mình có thể thấy là cái giá trị của nó có tăng hay không.

Giả sử như một số quốc gia họ tăng trưởng âm, vd như Nhật Bản họ tăng trưởng âm trong những thời kỳ thời gian trước, thì rõ ràng bất động sản nó đóng băng.

Năm 2020 có dịp tôi đi khảo sát ở Nhật Bản, thì đợt đó họ rất kỳ vòng vào thế vận hội sẽ làm thị trường nhà đất, thị trường bán lẻ sẽ có bước đột phá. Nhưng mà người tính không bằng trời tính. Tất cả những khoản tiền đầu tư vào đó bây giờ là ngưng hết, và thị trường vẫn đóng băng.

Bởi vì mình hầu như không phân tích sâu xa, mình chỉ nhìn vào cái giá giao dịch thôi, nhưng mà thực chất cái giá trị thực này không tăng, không tăng bởi vì mình nhìn thấy cả khu vực này nó tăng trưởng âm mà, tăng trưởng âm thì làm gì có tăng, nó vẫn vậy. Nếu ai có dịp đi Tokyo hồi 10 năm trước thì bây giờ sang nó vẫn y chang, đâu khác gì đâu. Mà thậm chí nó còn cũ hơn.

Mười năm trước nếu đi Singapore thì mười năm sau và bây giờ nó khác hẳn, thậm chí sang năm đi cũng thấy nó khác, mỗi năm đều khác.

Cho nên mình quay lại những cái bất động sản ở khu vực các tỉnh lẻ mà có các cái nguồn lực đầu tư từ chính phủ sẽ là một cơ hội rất lớn cho các nhà đầu tư. Mọi người xem trong các báo cáo thị trường người ta thường đưa vô các cái chỉ tiêu là tình hình vĩ mô kinh tế nghe nó xa lạ, rồi tỉ lệ tăng trưởng kinh tế. Mà sau khi hôm nay mình tìm hiểu thì mình thấy nó không hề xa lạ, bởi vì trong một cái thị trường mà không tăng trường gì hết thì thật sự là giá nó không tăng.

Cho nên khi chọn mua một bất động sản nào đó thì hãy tiềm hiểu thật kĩ để biết giá trị thực của bất động sản đó, tránh việc một bất động sản bị môi giới tiêm doping, chúng ta mua thì dễ rủi ro.

Trảng Bom Land nhận mua bán ký gửi, Review Quảng Cáo BĐS theo yêu cầu.