Phân loại thị trường bất động sản

25/02/2022 ( 0) Nhận xét


 

Phân loại thị trường bất động sản tại thị trường Việt Nam

Có rất nhiều thị trường bất động sản, nhưng trong bài viết này Trảng Bom Land sẽ điểm qua vài thị trường chính yếu tại Việt Nam.

Ở Việt Nam thì thị trường được nhắc đến nhiều nhất là thị trường đất đai, mà nhắc đến đất đai ai cũng thích hết.

Thị trường thứ 2 là thị trường nhà ở, chính là những nhà phố dự án, chung cư cao tầng…

Thị trường về thương mại dịch vụ là một loại thị trường khá là mới đối với Việt Nam, và nó là một sân chơi cho những người đầu tư chuyên nghiệp, còn đa phần các khách hàng đầu tư bình thường, khách hàng đầu tư phổ thông khác thì ít tham gia vào thị trường này.

Còn một loại nữa khá quan trọng đó là thị trường mới, mình sẽ đi vào chi tiết để hiểu rõ hơn.

Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và giao quyền sử dụng đất cho người được cấp. Tại vì lịch sử Việt Nam mình là lịch sử mấy ngàn năm chống giặc, nếu mà đất đai của nhà nước thì nhà nước chống giặc hơi mệt đó. Đất đai của toàn dân thì toàn quốc mới kháng chiến chứ.

Thời gian sử dụng đất thì có thời hạn hoặc lâu dài. Thông thường đất ở thì là lâu dài, còn có thời hạn thì là ngoài đất ở. VD như đất lúa nó có thời hạn là mấy chục năm, hết thời hạn thì mình đi gia hạn.

Cái thời hạn này nó cũng quan trọng lắm, đợt trước hồi 2019 có một bạn trẻ có gửi cho mình một cuốn sổ đất ở Long An, diện tích cũng khá lớn. Bạn đó nói rằng “có một ông anh muốn cầm cuốn sổ này để vay ngân hàng ít tiền thì em nên làm như thế nào, ông anh cũng không có thân nên em định đi công chứng cho nó an toàn”.

Mình xem qua cái sổ rồi mình lắc đầu, mình mới nói là sổ này mang về nhà cất đi, bạn mới hỏi tại sao, mình nói sổ này có thời hạn đến tháng 6 năm 2018, mà nay 2019 rồi, sao được. Lưu ý, sổ mà hết thời hạn sử dụng thì nó không giao dịch mua bán được. Nó vẫn có giá trị nhưng mà nhà nước không có công nhận nó, không có công chứng được. Thì mình chỉ cần đi gia hạn thêm là được.

Có một số trường hợp ông bà dưới quê trồng lúa lâu năm có để ý cái sổ đâu, chẳng bao giờ nhìn thấy cái sổ, lúc được cấp thì mang đi cất thôi, thì nó hết hạn từ đời nào, mà đất đó ông bà vẫn canh tác được bình thường. Đến đợt nhà nước sẽ xuống điều tra, thanh tra toàn bộ thì lúc đó làm thủ tục cấp gia hạn thêm bình thường. Nhưng mà mình mang đi mình giao dịch thì nó không có giá trị, thì nó có lý do gì đó, có thể là cái sổ này nó đã được làm rồi, sổ được làm nhưng mà bản gốc vẫn còn, bởi vì cái ông làm sổ ổng báo mất sổ, ổng đi làm cái sổ mới trong khi cái sổ cũ vẫn còn. Trường hợp này có cũng khá là nhiều.

Còn thị trường đất đai thì nó chỉ rắc rối ở chỗ sở hữu chung, sở hữu riêng.

Thị trường nhà ở thì sẽ có 2 loại là khu dân cư quy hoạch và khu dân cư hiện hữu. Thị trường nhà ở nó sẽ an toàn hơn thị trường đất đai, bởi vì ít ra nó cũng có cái nhà. Thị trường đất đai thì cái trở ngại và lo lắng nhất đối với người giao dịch đó chính là quy hoạch. Nhắc đến đất đai người ta nhắc đến có sổ rồi hay chưa. Có sổ để mà đi kiểm tra quy hoạch, chứ chưa có sổ mà kiểm tra quy hoạch nó cũng hơi phức tạp, nó khó kiểm tra hơn.

Nhưng mà đối với thị trường về nhà ở thì nó lại an toàn hơn, bởi vì người ta đã kiểm tra một lần rồi. Mình lưu ý, trong thị trường đất đai nếu mà một miếng đất kiểm tra ở quận nó không đúng quy hoạch gì hết, nhưng mà khi lên thành phố nó lại đúng quy hoạch là chuyện bình thường.

Hay ở dưới quê, mình kiểm tra đất ở trên huyện, nó không có vướng gì hết, nhưng mà lúc lên tỉnh thì tự nhiên nó vướng quy hoạch là chuyện bình thường. Cho nên là đối với đất nó khá nguy hiểm.

Đối với khu hiện hữu thì có khu cao tầng và khu thấp tầng, cao tầng là chung cư, thấp tầng là nhà phố. Thì đa phần những khu quy hoạch như thế này họ phải lập đồ án trong một quy hoạch tổng thể của khu vực đó, khi mà nó ra được đầy đủ cái pháp lý thì rõ ràng mua cái này nó an toàn, cho nên người ta hay thích mua cái dạng này. Nhưng mà chi phí để làm ra nó thì cũng là khá mất thời gian và tiền bạc, và nguồn lực, cho nên là mức giá nó cũng không phải là thấp. Nó sẽ cao hơn nhiều so với quy hoạch ở khu dân cư hiện hữu.

Đa phần trong khu dân cư quy hoạch thì người bán lúc này là chủ đầu tư, còn trong khu dân cư hiện hữu là một người bình thường sở hữu bất động sản, cho nên là bên khu hiện hữu giá nó tốt hơn là điều bình thường, trong thời gian trước khi mà bất động sản sốt vào những năm 2013 đến nay thì trước đó hay có xu hướng là một số bạn hay đi mua nhà nát về sửa sang lại, trang bị tiện nghi lại xong bán kiếm lời. Nhưng mà cơ bản sau khi trải qua mấy năm mà sốt bất động sản thì hiệnnay đa số những cái nhà đó đã hết nát, bởi vì những nhà nát đó đã chỉnh lại hết rồi. Bây giờ mà ai kinh doanh nhà nát thì cũng hết nát để mà kinh doanh.

Cho nên mình so sánh về mặt quy hoạch thì bên nhà phố mới nó sẽ hợp quy hoạch hơn, bởi vì đâu đó đã có rất nhiều cơ quan và sở ban ngành đã duyệt các cái loại giấy tờ khác nhau, cho nên là đâu đó nó sẽ an toàn hơn, còn bên nhà hiện hữu của dân đôi khi nó rất là lung tung về hiện trạng, VD như khi mình đi mua một cái nhà trong sổ có ghi là 1 trệt 1 lầu, nhưng mà lúc xuống hiện trạng thì thấy nó xây dựng 1 trệt 1 lầu 1 lửng.

Thì tất cả những yếu tố là đều là cái để mình đàm phán về mặt giá, bởi vì khi mình mua căn nhà mình chỉ tính giá của phần tài sản nhà ở hiện hữu trên sổ, còn những phần xây thêm mình không đưa vào giá, bởi những phần đó nhiều khi nhà nước vô phạt, bắt tháo dỡ…

Thì đây là một điểm mà khi đi mua nhà phố, những người thiếu chuyên nghiệp người ta sẽ không để ý tới cái này, bởi đôi lúc chủ nhà họ cũng không để ý cái này.

Thị trường về biệt thự, thì biệt thự trong các khu dân cư hiện hữu đa phần chỉ dùng để ở, nó ít có giá trị thương mại.

Thị trường thương mại dịch vụ, shophouse

Là phần thương mại trong một toàn nhà cao tầng, hay khu thấp thấp tầng.

Shophouse nhà phố nó không có giá trị như là shophouse trong các toà nhà chung cư, bởi vì shophouse chung cư là phần dưới khối đế của toà nhà nên sẽ có nột lượng khách hàng lớn từ nhũng căn phía trên trong toà nhà đổ xuống, nên bản chất là nơi rất đông người để có thể cung cấp dịch vụ, thường thì giá shophouse sẽ có hệ số cao hơn rất nhiều so với căn hộ. Thường thì shophouse sở hữu 50 năm, bởi vì một số trường hợp sẽ ít hơn 50 năm hoặc nhiều hơn. Có một số hiếm được sở hữu lâu dài.

Khi mua bất động sản ở khu vực tỉnh, vùng ven thành phố thì có lời khuyên rằng hãy chọn chỗ nào gần Vincom thì mua, mua chỗ nào gần thế giới di động thì mua, mua chỗ nào mà có mấy ông bán lẻ theo dạng chuỗi thì mình nên mua. Tại vì sao?

Trước khi người ta mở một cái store người ta đã nghiên cứu đặc điểm về dân cư xã hội, mật độ, về sinh hoạt và tiêu dùng, cái khu vực mà đặt store đó phải đông người, chứ mình đâu có thời gian để tìm hiểu xem ở đâu nó tốt hay ở đâu nó không tốt, mà thậm chí là mình có thể thấy là một số tỉnh, Vincom hay thế giới di động họ đặt cách trung tâm cũ của thành phố một chút xíu, tại vì ở trung tâm nó hơi nhỏ, quy hoạch nó cũ, dân số đông mà trong tương lai nó cũng không phát triển thêm nhiều nữa, cho nên có thể căn cứ vào đó để mở store.

Trảng Bom Land nhận mua bán ký gửi, Review Quảng Cáo BĐS theo yêu cầu.

Thông tin liên hệ.

Gmail:  trangbomland@gmail.com

SĐT/Zalo : https://zalo.me/0933305559

Trang web:  https://www.trangbomland.com.vn/

Tiktok:  https://www.tiktok.com/@trangbomland

Youtube:  https://www.youtube.com/TrangBomLand

Fanpage:  https://www.facebook.com/TrangBomLand

Nhóm Facebook:  https://www.facebook.com/groups/271921607888766

Nhận xét

Đăng nhận xét

Icon-Zalo Zalo Icon-Messager Messenger Icon-Youtube Youtube Icon-Instagram Tiktok